Wissen ist Macht.



Die Wertermittlung als Basis jeden Verkaufs




Die Wertermittlung führen wir kostenlos am Anfang eines jeden Auftrages durch. Wir betrachten sie als eine unserer wichtigsten Dienstleistungen für den Verkäufer und den Käufer, denn so stellen wir sicher, dass der Verkaufspreis auch Hand und Fuß hat.
Die richtige Einwertung von Immobilien ist weder Zauberei noch Hexenwerk, sondern in Deutschland gesetzlich eindeutig geregelt. Die Grundsätze legt § 194 Baugesetzbuch (BauGB) fest, die Details regelt die Immobilienwertverordnung (ImmoWertV). Hier werden die drei unterschiedlichen Verfahren zur Bewertung einer Immobilie dargelegt:
- das Vergleichswertverfahren- das Ertragswertverfahren- das Sachwertverfahren.
Aber halt, warum denn nun gleich drei Verfahren? Hierdurch soll sichergestellt werden, dass auch wirklich alle Immobilien und alle Nutzungsmöglichkeiten abgedeckt werden. Im Folgenden erklären wir Ihnen die einzelnen Verfahren und ihre Anwendbarkeit einfach zusammen gefasst.




Das Vergleichswertverfahren



Wie der Name schon sagt, werden hier ähnliche Immobilien in der Nachbarschaft als Vergleich heran gezogen. In der Praxis steht dem oft entgegen, dass nicht genügend Daten über Verkäufe in der Umgebung zur Verfügung stehen und vorallem, dass man die Vergleichsobjekte nicht genau kennt. Deswegen wird dieser Verfahren für Gebäude nur selten angewendet.


Der Wert eines nicht bebauten Grundstücks jedoch ist nach der ImmoWertV über das Vergleichsverfahren zu berechnen, weil sich leere Grundstücke gut vergleichen lassen. So wird beispielsweise der Bodenrichtwert festgelegt.




Das Ertragswertverfahren



Im Ertragswertverfahren geht es um den möglichen Ertrag einer Immobilie, also was man an Ihr verdienen kann. Hier wird die nachhaltig erzielbare Mieteinnahme zugrunde gelegt. Von diesem sogenannten Rohertrag zieht man dann die Bewirtschaftungskosten ab. Je nach Alter und Zustand der Immobilie ergibt sich ein Multiplikator, den man auf den jährlichen Reinertrag anwendet, um den Ertragswert zu erhalten. Dieser ist am Ende mit dem Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils zu addieren, Je nach Lage wird nun noch eine Korrektur vorgenommen.


Das Ertragswertverfahren ist das klassische Verfahren zur Bewertung von

beispielsweise Eigentumswohnungen.




Das Sachwertverfahren



Das Sachwertverfahren wird beispielsweise für Einfamilienhäuser angewendet. Diesem Verfahren liegen die Kosten zugrunde, die es verursachen würde, eine gleichwertige Immobilie am heutigen Tage neu zu bauen. Je nach Alter und Modernisierungsstand des Hauses finden von diesem Wert dann Abzüge statt und im Ergebnis steht der Zeitwert der Immobilie, so wie sie jetzt da steht, Natürlich ist auch hier zum einen der Grundstückswert zu addieren, zum anderen eine lageabhängige Korrektur vorzunehmen.




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