Um wenige Fakten rund um den Immobilienverkauf drehen sich so viele Mythen, wie um Vorkaufsrechte. Kampmann Real räumt mit gefährlichem Halbwissen auf und erklärt Ihnen, wo wirklich ein Vorkaufsrecht besteht und wie damit umzugehen ist. Sollten Sie mit dem Grundbuch nicht vertraut sein, möchten wir Ihnen herzlich empfehlen, zuerst unserten Blogbeitrag über das Grundbuch zu lesen, ehe Sie sich hier über das Vorkaufsrecht informieren.
Immer wieder hört man, der Mieter in einer Eigentumswohnung hätte ein Vorkaufsrecht, wenn man die Wohnung verkauft. Nun ist es sicher ein netter Zug, bei einer Verkaufsüberlegung den Mieter als ersten zu fragen, Pflicht ist das aber nur in bestimmten Fällen. Tatsächlich kommt es auf die Situation im Grundbuch an: Ist die Wohnung bereits zu dem Zeitpunkt, an dem der Mieter einzieht, eine Eigentumswohnung mit eigenem Eintrag ins Grundbuch, hat der Mieter keinerlei Vorkaufsrecht. Da es sich schon um eine Eigentumswohnung handelt, muss der Mieter mit einem möglichen Verkauf an Dritte rechnen und wird vom Gesetzgeber nicht priviligiert.
Anders verhält es sich, wenn der Mieter in eine Wohnung einzieht, die grundbuchlich nicht eigenständig ist, sondern sich zum Beispiel in einem Mehrfamilienhaus befindet, das dem Vermieter in Gänze gehört. Hier kann der Vermieter davon ausgehen, dass ein Verkauf der einzelnen Wohnung nicht droht. Kommt es daher nun doch zu einer Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen, hat der Mieter nach den Regelungen des § 577 BGB ein Vorkaufsrecht.
Wenn nun also der Eigentümer die Wohnung verkauft und einen Käufer gefunden und möchte mit diesem einen Kaufvertrag schließen, so ist dies dem Mieter mitzuteilen. Dem Mieter muss der vollständige Kaufvertrag mit allen Details vorgelegt werden. Nun hat der Mieter eine Frist von 2 Monaten, um zu erklären, dass er von seinem Vorkaufsrecht gebraucht macht. Er steigt dann in den bereits bestehenden Vertrag als Käufer ein und übernimmt alle Rechte und Pflichten, die der Käufer mit diesem Vertrag eingegangen ist. Erklärt der Mieter hingegen, dass er auf sein Vorkaufsrecht verzichtet, geht beim Notar alles seinen normalen Gang und der Vertrag zwischen Verkäufer und Käufer wird vollzogen. Ausnahmen bestehen, wenn der Verkäufer die Wohnung an einen Angehörigen seines Haushalts oder an ein Familienmitglied verkauft sowie bei Zwangsversteigerungen oder dergleichen.
Ein allgemeines Vorkaufsrecht regelt der §24 Baugesetzbuch. Hier ist aufgeführt, dass die Stadt oder Gemeinde, zu der das Grundstück dient, unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht ausüben kann. Das heißt aber nicht, dass die Kommune nun nach Gutdünken Immobilien aufkaufen darf. Vielmehr muss es ein gut begründetes, dem Allgemeinwohl dienendes, öffentliches Interesse geben.
Neben den gesetzlichen Vorgaben kann es auch ein privatrechtlich vereinbartes Vorkaufsrecht geben. Hier hat sich der Eigentümer durch eine Erklärung vor einem Notar verpflichtet, einer bestimmten Person ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Dies sollte im Grundbuch eingetragen werden. Nicht gültig ist es, wenn das Vorkaufsrecht ohne zu tun eines Notars gegeben wurde, also zum Beispiel mündlich erklärt wurde oder durch eine schriftliche, aber nicht vom Notar beglaubigte Erklärung.
In jedem Fall empfehlen wir, mit dem Inhaber eines Vorkaufsrechts schon zu Beginn der Verkaufsbemühungen Kontakt aufzunehmen. So kann gegebenenfalls direkt schon ein Vertrag mit dieser Person verhandelt werden oder aber man kann frühzeitig Gewissheit erlangen, dass derjenige sein Vorkaufsrecht nicht nutzen möchte. Auch diesen ersten Schritt übernimmt Ihr Betreuer von Kampmann Real gern für Sie.
Hinweis: Diese Aufstellung beruht auf unserer Erfahrung und ist nach bestem Wissen und Gewissen recherchiert und geschrieben. Sie stellt jedoch keine Rechtsberatung dar, zu der wir als Makler nicht befugt sind. Bitte lassen Sie sich gegebenenfalls durch einen Rechtsanwalt beraten.
